最高法院公报案例 ：签订认购书后开发商违约拒签正式购房合同，购房者权利救济途径
在签署正式的房屋买卖合同之前，开发商往往会与购房者签署房屋认购协议，协议中往往会对购房者意向房屋的价格、位置、面积等有关事宜进行初步确认。基于房市价格不稳定性等因素，实践中开发商违约不继续履行订立正式房屋买卖合同的情况较为常见，此时，购房者应该如何进行权利救济呢？本文将结合最高人民法院公报案例加以解析。
基本案情
案例一
最高人民法院公报 2012年第11期(总第193期)
江苏省徐州市泉山区人民法院
张某与徐州市同力房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
案情概要：2004年2月16日，原告张某与被告同力公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为2568元／平方米，并约定原告向被告缴房款定金等。合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。原告诉至法院，请求判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。
裁判观点：被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与原告张某签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为150000元。
案例二
最高人民法院公报 2008年第4期(总第138期)
上海市第二中级人民法院
仲某诉上海市金轩房地产项目开发有限公司合同纠纷案
案情概要：2002年7月12日，原告仲某与被告金轩公司签订了《金轩商铺认购意向书》，约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩商铺的优先认购权，被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元，可能有1500元左右的浮动。此后，原告按照约定支付了意向金，但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。原告诉至法院，请求判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。
裁判观点：金轩公司的违约行为导致守约方仲某丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，金轩公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此，金轩公司应当承担相应的违约责任。在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，酌定金轩公司赔偿仲某150000元。虽然仲某按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲某主张的赔偿金额，不能完全支持。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
