《民法典》第七百三十四条　

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利

01  何为优先承租权？

优先承租权是指承租人根据法律或合同约定，于租赁期限届满后，房屋承租人享有以同等条件优先承租原租赁物的权利。

《民法典》在第734条赋予了这项法定权利。

02 行使优先承租权的条件？

优先承租权的行使条件，包括：第一，存在合法有效的租赁合同关系并且租赁合同期限届满；第二，出租人与第三人订立租赁合同；第三，满足同等条件。

03 优先承租权的救济

出租人违反原租赁合同项下的通知义务时，承租人自然可以主张该合同的违约责任，既可以要求出租人继续履行，也可以参照《民法典》第728条，关于出租人妨害承租人优先购买权法律后果的规定，要求出租人承担损失赔偿责任。同时，承租人行使优先承租权，即在出租人和承租人之间形成新的合同关系，该合同关系的成立虽然不导致出租人与第三人之间的租赁合同无效，但可能在事实上形成两个具有竞争关系的租赁合同。根据最高法院修订后的《城镇房屋租赁合同司法解释》第5条的规定，承租人与出租人之间的租赁合同具有优先履行顺位时，承租人可以要求出租人履行合同。当出租人已将房屋交付给第三人，导致承租人与出租人之间的租赁合同无法履行时，承租人可以主张解除合同，并要求出租人承担损失赔偿责任。

04 如何更好保护双方在”优先承租权“上权益？

出租人对承租人负有通知其拟与第三人订立租赁合同的义务，但在实践中，承租人往往因为没有接到通知而不知晓享有该权利。同时，为防止承租人在缺乏续约意愿时，恶意主张损失赔偿。因此，为更好保护双方的合法权益，建议在租赁合同中明确通知期、通知方式及通知内容等条款。

笔者

严川极律师