去年年底以来的降息潮，很多银行的经营贷款、消费贷款利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户，甚至能给予3%左右的优惠利率。这一数字和利率高点入市者所承担的房贷利率之间可谓悬殊，很多中介机构从这一点上看到了“商机”，做起了“资金中介”的买卖，即房贷转经营贷，这从根本上违反了我国法律规定，2021年中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），特别强调禁止经营用途贷款违规流入房地产，笔者欲以本文从法律角度，梳理分析经营贷等置换房贷存在的风险。

        对于普通民众，提前还款的资金来源主要有二，一种是经积累而来的自有资金；另一种便是以经营性贷款、消费贷款这种低利率的贷款类型进行置换，而在这波提前还款的热潮中，后者成为了部分中介机构重点推介的做法。

经营性贷款置换房贷的通行做法

涉及的法律风险

一、刑事责任风险

        如前所述，为了获取贷款，可能会出现制造流水、制造假合同、虚构交易等行为，这些行为如果符合贷款诈骗罪、骗取贷款罪的构成要件，将依法被追究刑事责任。

        1. 骗取贷款罪

        第一百七十五条之一规定，骗取贷款、票据承兑、金融票证罪，是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

        2. 贷款诈骗罪

        第一百九十三条有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：（一）编造引进资金、项目等虚假理由的；（二）使用虚假的经济合同的；（三）使用虚假的证明文件的；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款的借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌以欺骗手段取得银行贷款，情节严重将被依法追究刑事责任。

二、民事责任风险

        1. 违反监管规定的风险

        根据相关监管规定，经营贷的贷款用途必须用于生产经营周转。根据《通知》规定，如果贷款一旦被发现流入房地产领域，贷款将立即收回。

        2. 违约风险

        银行与消费者签署的贷款合同会明确约定贷款用途，并规定相关的违约责任，在办理贷款过程中，甚至会对于此项设置专门的提示和告知条款，或有贷款人做出专项的承诺。在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由贷款人按照合同约定承担相应的违约责任，其中对贷款人而言比较重要的风险有：

        3. 个人征信受损风险

        《通知》强调将经营用途贷款违规流入房地产等相关问题作为各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。因此，监管部门一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将会对借款人的征信带来不良影响。

        4. 办理过程中牵扯的其他风险

        （1）各个经办环节手续费用损失的风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请经营贷过程中，会被贷款中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率。

        （2）办理经营贷过程中，往往需要贷款人通过一系列的操作而成为公司的股东或实控人，该公司也要有持续一段时间的经营证明材料、交易材料和银行流水等，对此，贷款人入股公司、公司对外经营行为的性质、效力以及法律责任的认定，需要在个案中具体甄别，对于贷款人而言，存在着需要以股东身份对企业的经营状况承担责任的法律风险。如若公司经营出现问题，股东可能需要承担民事、行政乃至刑事责任。

        （3）部分不法中介获取贷款人贷款信息等个人信息后，在其不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，也将严重侵害贷款人合法权益。

笔者建议

        经营贷替换房贷，表面看起来是“馅饼”，但实则暗藏“陷阱”。消费者还是要依法合规办理贷款、还贷业务。不要轻信诱惑，提高风险意识和风险甄别能力，自觉抵制扰乱金融秩序的行为。