案情简介

        2007年3月30日，某行岱岳支行作为贷款人与借款人即被告陈坤某、王洪某及抵押人即被告冯宗某、张某与保证人即被告金龙公司共同签订个人借款担保合同，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人综合消费贷款。冯宗某、张某自愿为该借款以一套共有房产提供抵押担保，并办理了不动产抵押权登记。陈坤某、王洪某未按约定及时偿付借款本息，原告要求被告偿还本金及利息，依法处置抵押物，并就抵押物价值优先受偿。一审法院经审理后支持了原告的诉讼请求，但经监督机关泰安市岱岳区人民检察院提出检察建议并经再审一审法院查明，泰安市岱岳区人民法院于2016年3月10日作出民事判决，判决涉案房屋归白某世所有，含本案涉案房产在内的十四套房产非冯宗某实际购买，但在办理房产过户时，一并过户到了冯宗某、张某名下，并办理了抵押贷款，因贷款不到期，暂时不能向十四户房产购买人办理过户手续，待条件成熟时由冯宗某负责办理过户手续。此外，中国银保监会泰安监管分局向白某世出具信访答复意见书中亦说明某行岱岳支行在办理抵押贷款时，存在未实际调查抵押房产等不尽职情况，调查结论与实际明显不符。监督机关请求依法再审纠正原判，再审一审法院支持监督机关的再审理由并改判，某行岱岳支行不服，提出上诉。

裁判结果

        再审一审法院判决撤销山东省泰安市岱岳区人民法院一审判决；某行岱岳支行不服再审判决提出上诉，泰山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法院认为

        山东省泰安市岱岳区人民法院经审理认为：原、被告对抵押物到房管部门办理了抵押登记手续，符合相关法律规定，应予支持。故而作出民事判决第三项：原告某银行泰安岱岳支行有权对被告冯宗某、张某共有的住房一套折价或者是拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。

        山东省泰安市岱岳区人民法院再审认为：对于房屋所有权等不动产物权归属的认定，一般情况下登记权利人即可认定为实际权利人，但有证据证明实际出资购房人不是登记权利人时，亦要根据实际出资等情况确定房屋产权的归属。白某世已经付款购买并实际占有涉案房产，冯宗某、张某并非该涉案房屋的真实权利人，故其将该房屋抵押给原审原告某行岱岳支行的行为属于无权处分行为。同时，原审原告某行岱岳支行作为专业金融机构，应当对作为抵押物的房屋进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人等情况，从而避免错误接受已出售给案外人的房屋作为抵押物。本案中某行岱岳支行未能提交证据充分证明其对涉案房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，其亦不能适用善意取得制度获得涉案房屋的抵押权。故而判决：撤销山东省泰安市岱岳区人民法院民事判决第三项。某行岱岳支行不服再审判决，提出上诉。泰安市中级人民法院经审理认为：关于冯宗某、张某的抵押行为是否属无权处分，某行岱岳支行是否尽到了审慎的注意义务与再审一审法院观点一致。

律师观点

        对于金融借款合同纠纷类案件，很少发生抵押担保手续存在重大瑕疵的问题，但本案无疑给金融机构敲响了警钟。

1、不动产登记簿并非具有绝对的证明力。

        《民法典》第216条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿上的权利人一般会被推定为不动产物权的所有人，因此不动产登记簿上记载的物权内容具有比其他证据更高的证明力。

        但该证明力也并非绝对，《民法典》第217、220条同样规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形，因此不动产登记簿上记载的内容并不必然反映真实的不动产物权关系，此时如果当事人能够提供购房合同、流水、发票或者法院判决书、裁定书等，能够证明自己对涉案不动产享有权利，则应确认该当事人为真实权利人。

        当然，在民事诉讼中应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定来认定不动产物权归属。

2、金融机构应尽到审慎的注意义务，否则难以认定抵押权有效设立。

        《商业银行法》第三十六条第一款关于“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”，商业银行在从事贷款业务时负有对抵押物进行审慎核查的法定义务。

        因此金融机构作为专业的贷款机构，相比一般借贷主体，应尽更加审慎的注意义务，除应当查验不动产登记簿外，还应当通过实地走访考察，因涉及不动产的纠纷适用专属管辖，因此可要求借款人配合在不动产所在地法院可查询涉案的生效判决、裁定书，当然也有地方银行可通过内部系统查询相关当事人涉诉情况，通过以上种种方式，尽最大可能查验案不动产的真实权利状况，否则会承担不动产抵押无效的风险。

        相反，如果金融机构尽到了审慎的注意义务，即便最终的产权人并非涉案贷款合同的抵押人（名义登记产权人），也可依据善意取得的相关规定取得抵押权。

3、不动产登记具有复合性，应当根据诉讼标的来区分民事诉讼程序和行政诉讼程序。

        《民法典》第229条规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。因此对于实际权利人的认定，系发生在当事人之间关于不动产物权的归属争议，属于民事诉讼解决的问题，与登记机关无关，此时无需经过行政程序修改不动产登记簿。

        所以在审理金融借款合同案件涉及抵押权效力问题，如果实际权利人拿出确切证据证明其身份且金融机构存在未尽审慎、合理注意义务的情形，则可直接认定涉案抵押不动产的实际权利人并以此否定抵押权的有效设立。

        简而言之，如果诉讼标的是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系），则适用民事诉讼程序，可在民事诉讼程序中予以解决；如果诉讼标的针对的是登记行为本身，因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，则适用行政诉讼程序。