《最高人民法院公报》2021年第8期（总第298期）第46-48页江苏省南京市江宁区（县）人民法院房屋买卖合同纠纷2020年12月30日
裁判摘要
业主转让建筑物内住宅、经营性用房时，如无特殊约定，其基于法律规定或共同管理约定所享有的对共有部分专有使用权应一并转让，既有的共同管理约定对继受取得权利的业主继续有效，转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。
基本案情
2016年2月21日，原告与被告签订房屋买卖合同，向被告购买了101室房屋。2020年，因城市文明建设，原告得知单元的全体业主于2007年8月即对单元地下室进行了分隔，分隔出的7号小地下室归101室业主使用。但被告未向原告告知该情况，也未向原告交付7号小地下室，而是继续占有使用。
2020年9月2日，原被告因7号小地下室的使用问题发生纠纷，后经人民调解委员会调解未果。故诉至法院，请求确认7号小地下室归原告使用，判令被告腾空并交付7号小地下室及支付占有使用费。
裁判结果
根据法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，101室的单元地下室属于业主共有部分。7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。
从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。本案中，被告向原告转让101室房屋，7号小地下室的独占使用权应当一并转让，被告应当协助将7号小地下室交付于原告。因此，被告辩称房屋买卖合同没有约定转让7号小地下室，其不应当向原告交付7号小地下室的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
本案争议的焦点问题
一、关于涉案地下室是否属于业主共有部分的问题。
法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，101室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且101室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从101室的单元地下室分隔出来分配给101室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。
二、关于二被告是否应将7号小地下室交付二原告的问题。
法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。
律师观点
业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。
本案中的地下室是分配给被告单独使用的共有部分，其性质为全体业主共有，对于该部分，小区业主享有共有和共同管理的权利，因此被告不能自行处置。在被告向原告转让房屋时，即使合同中没有约定转让地下室，地下室的使用权也应当一并转让给原告。如果被告不履行，则构成违约，原告有权要求其承担违约责任，支付相应的占有使用费。
法条链接
《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
